物業的使用管理 - 南京天地物業管理有限公司

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物業的使用管理

目前，隨著國務院的《物業管理條例》(以下簡稱新條例)的頒布和實施，業界人士對“物業管理公司”是否要改名為“物業管理服務公司”而爆發了一場爭論，起因是新條例有的條款規定“物業管理公司”從事的是“物業管理服務”工作，有的地方則表達為“物業管理”，在同一部法規中出現兩種不同的表述，的確是立法者在措詞上不夠嚴謹。有人則認為管理就是服務，物業管理和物業管理服務是站在不同角度的說法而已，兩者并不無多大的區別，故不用改名。筆者認為，物業管理和物業管理服務有嚴格而本質的區別，兩者不可混為一談；同時，對它們進行區分也有利于我們依法辦事，貫徹執行新條例。那么，物業管理和物業服務到底有哪些區別呢？筆者認為應從以下幾方面來探討。
　　一、法律性質不同
　　眾所周知，物業管理是派生于建筑物區分所有權的一種準物權(在區分所有權中叫成員權)，是購買了不動產的業主們的法定權利，是業主們一定區域內的共有物業的使用與管理的自治權，它因不動產的存在而存在，因不動產的滅失、買賣、贈送而消失；而物業管理服務產生于服務提供者(物業管理企業)與業主或業主大會的合意而簽訂的物業服務合同，依合同的生效而取得，因合同的到期而消滅，是一種典型的債權。
　　二、權利主體不同
　　新條例規定，物業管理活動中的一切權利屬于業主，也就是說物業管理的權利主體是業主和由其組成的業主大會，即使選聘了物業管理服務企業，物業管理服務企業也不過是一個義務主體罷了，物業管理服務企業處于被管理、被監督的地位；而物業管理服務活動中的權利主體是物業管理服務企業，業主和物業服務企業的員工則成了義務主體，業主承擔的是支付服務費的義務。
　　三、參與主體不同
　　物業管理活動的參與主體有建設開發商、政府房地產主管部門、業主、房屋認購人、租戶、居民委員會等單位和個人，如果有聘請物業管理服務企業或專業服務企業，則兩者也屬于參與主體之列。而物業管理服務活動的參與主體主要是物業管理服務企業及員工，如有單項業務外包，專業服務企業及其員工也屬此列。
　　四、涵義不同
　　根據新條例第二條的規定，物業管理是指業主通過選聘物業管理企業(使用物業服務企業一詞更恰當)按照物業管理服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。該條明確規定了物業管理是業主的活動，業主居于主導地位。另外，結合新條例的其他條款，我們不難發現廣義的物業管理至少包括了以下內容：
　　1、成立業主大會籌備組，籌備和召開業主大會。
　　2、選舉、更換業主委員會成員，制定業主公約，制定業主大會議事規則及其他物業管理方面的規章制度。
　　3、選聘、解聘物業服務企業。
　　4、決定專項維修資金使用、續籌方案，并監督實施。
　　5、監督和協助物業服務企業履行物業管理服務合同。
　　6、監督業主公約、物業管理規章制度的實施。
　　7、對房屋及配套設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序(在沒有選聘物業服務企業的情況下，業主進行自我服務，此時的物業管理與物業管理服務是合二為一的)。
　　8、決定是業主自我服務還是聘請物業管理服務企業，決定對選聘物業管理服務企業實行費用包干制還是傭金制。
　　9、決定公共場地用途與規劃的改變。
　　10、法律法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的活動。
　　物業管理服務則是物業服務企業根據物業服務合同的規定，而提供優質服務的行為，主要內容就是“對房屋及配套設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序?！焙茱@然，物業管理服務和物業管理雖有聯系，但在內涵上是有相當大的區別的。
　　五、發生的概率不同
　　物業管理的發生是必然的，只要一個物業已存在，就必須存在著物業管理；而物業管理服務則不然，它只是有可能發生，當業主們不愿意或沒有能力進行自我服務時，就需要物業管理服務的參與，物業管理服務的發生才成為可能。